Çankaya mı, Keçiören mi? 2026 Ocak Ayı Ankara Konut Satış Raporu: Zirvede Kim Var?

Ankara gayrimenkul piyasası, 2026 yılına beklentilerin aksine oldukça durağan bir giriş yaptı. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) Ankara Bölge Müdürlüğü tarafından paylaşılan Ocak 2026 verileri, Başkent'te konut satışlarının geçen yılın aynı dönemine göre sembolik bir artışla 10 bin 207 seviyesinde kaldığını gösteriyor. Gayrimenkul ekonomisi uzmanları, satış sayılarındaki bu yerinde sayma halini "patinaj" olarak nitelendirirken, konut stokunun birikmeye başlamasıyla piyasada kartların yeniden karıldığına dikkat çekiyor.

Ankara'nın önde gelen gayrimenkul şirketi Gayrimenkul PR tarafından yapılan analizler, ilan fiyatları ile reel piyasa gerçekleri arasındaki makasın hiç olmadığı kadar açıldığını ortaya koyuyor. İşte Ankara'nın 2026 yılı konut satış haritası, ilçe analizleri ve piyasanın geleceğine dair kritik öngörüler.

Ankara Piyasası Neden Patinaj Yapıyor?

Ocak 2025 tarihinde 10 bin 158 olan satış rakamının, Ocak 2026'da 10 bin 207'ye yükselmesi, matematiksel olarak bir artış gibi görünse de ekonomik bağlamda bir durgunluğa işaret ediyor. Şehrin nüfus artışı ve barınma ihtiyacı göz önüne alındığında, satış hızının arzın gerisinde kalması piyasada "stok birikmesi" sorununu doğuruyor.

Nakit paranın faiz ve diğer yatırım araçları karşısındaki gücü, konutun geleneksel "güvenli liman" olma özelliğini kısa vadede gölgede bırakmış durumda. Yatırımcılar, kiracı sorunları ve vergi düzenlemeleri gibi faktörler nedeniyle nakitte kalmayı veya likiditesi daha yüksek araçları tercih ediyor. Bu durum, konut satışlarının sadece barınma ihtiyacı odaklı bir seviyeye gerilemesine neden oluyor.

Konut Fiyatları Gerçekten Düşüyor mu?

İlan sitelerine bakıldığında fiyatların hala yukarı yönlü ivme kazandığı görülebilir. Ancak Gayrimenkul PR uzmanlarına göre bu durum tamamen "hayali" rakamlardan ibaret. Enflasyon ve inşaat maliyet artışları karşısında konut fiyatları reel olarak bir düşüş eğilimine girdi.

Piyasada nakit gücü olan alıcılar, ilan fiyatları üzerinden %20'lere varan pazarlık marjları ile karşılaşabiliyor. Satıcılar, hızlı likiditeye ihtiyaç duyduklarında "ilan fiyatı" yerine "piyasa fiyatı" ile hareket etmek zorunda kalıyor. Alıcıların bilinçlenmesi ve şişirilmiş fiyatlara itibar etmemesi, piyasanın daha şeffaf ancak satıcılar için daha zorlayıcı bir sürece evrildiğini gösteriyor.

EİDS ve Yeni Pazarlama Yöntemleri Satışları Nasıl Etkileyecek?

Elektronik İlan Doğrulama Sistemi’nin (EİDS) tam kapasiteyle uygulanmaya başlaması, gayrimenkul sektöründe "kaçak ilan" ve "manipülatif fiyatlandırma" dönemini sona erdirdi. Artık sadece bir ilan sitesine giriş yaparak ev satma dönemi geride kaldı.

Bu yeni dönemde, mülklerin doğru değerlemesinin yapılması ve stratejik PR yöntemlerinin kullanılması zorunluluk haline geldi. Satış hızının düştüğü ve stokun arttığı bir ortamda, mülkünü satmak isteyenlerin klasik emlakçılık yöntemlerinden ziyade, ileri düzey pazarlama ve gayrimenkul ekonomisi verilerini kullanan profesyonel danışmanlara yönelmesi bekleniyor. Rekabet artık "en yüksek fiyatı yazan" değil, "en doğru hedef kitleye ulaşan" üzerinden şekilleniyor.

Ankara'da Kredili Satışların Payı Ne Kadar?

Faiz oranlarının yüksek seyretmesi, ipotekli (kredili) satışların toplam içindeki payını sınırlı tutmaya devam ediyor. Ocak 2026 verilerine göre Ankara’da gerçekleşen 10 bin 207 satışın şekli şu şekilde dağıldı:

İpotekli satışlar: 2.262

İpotekli ilk el satış: 475

İpotekli ikinci el satış: 1.788

Diğer satışlar (Nakit/Takas): 7.944

Toplam satışın yaklaşık %78'inin "diğer satışlar" yani nakit odaklı işlemlerden oluşması, banka kredisi kullanımının hala erişilebilir olmaktan uzak olduğunu kanıtlıyor. Özellikle yeni konutlarda (ilk el) kredili satışların sadece 475'te kalması, inşaat sektörünün finansman anlamında zor bir sınav verdiğini gösteriyor.

İlçe İlçe Ankara Konut Satış Raporu: Zirvede Kim Var?

Ankara'nın ilçeleri arasındaki makas her geçen gün açılıyor. Şehrin lokomotifi konumundaki ilçeler durağanlıktan daha az etkilenirken, çevre ilçelerde satışlar durma noktasına gelmiş durumda.

Ocak 2026 Ankara İlçe Konut Satış Sayıları:

Çankaya: 1.555 (Şehrin en prestijli ve hareketli bölgesi olma özelliğini koruyor)

Keçiören: 1.341 (Yoğun nüfus ve kentsel dönüşüm etkisiyle zirveyi zorluyor)

Sincan: 1.222 (Uygun fiyatlı konut arayanların merkezi)

Mamak: 1.212 (Yatırımcıların ve ilk evini alanların odağında)

Yenimahalle: 973

Altındağ: 879

Etimesgut: 792

Gölbaşı: 495

Çubuk: 483

Pursaklar: 340

Listenin sonunda yer alan Bala (1), Ayaş (2), Kalecik (3) ve Çamlıdere (4) gibi ilçelerde ise gayrimenkul piyasası tamamen durağan bir seyir izliyor.

Merak Edilen Sorular: Ankara Gayrimenkul Rehberi

Ev Almak İçin Beklemek mi Gerekir?

Şu an nakit gücü olan alıcılar için "fırsat pazarı" oluşmuş durumda. Stokların birikmesi, nakit paranın kıymetlenmesiyle birleşince, ciddi pazarlıklarla reel değerinin altında mülk edinmek mümkün olabilir. Ancak yatırım amacıyla alacak olanların, kira çarpanlarını ve bölge analizlerini dikkatli yapması gerekiyor.

Stok Birikmesi Fiyatları Daha Fazla Düşürür mü?

Arzın talepten fazla olduğu her piyasada fiyat baskısı oluşur. Konut stoku erimedikçe ve krediye erişim kolaylaşmadıkça, ilan fiyatlarındaki "hayali" rakamların gerçeğe çekilmesi kaçınılmazdır. Bu durum, önümüzdeki aylarda ilanlarda toplu indirimlerin görülmesine neden olabilir.

İlk El mi Yoksa İkinci El mi Daha Mantıklı?

Veriler, tüketicilerin ikinci el konutlara daha çok yöneldiğini gösteriyor. İlk el satışlarda inşaat maliyetleri nedeniyle fiyatlar oldukça yüksek. Ancak deprem güvenliği ve modern donanımlar göz önüne alındığında, finansmanı çözülmüş sıfır konutların uzun vadede daha iyi prim yapacağı öngörülüyor.

2026'da Gayrimenkul Stratejisi Nasıl Olmalı?

Ankara konut piyasası, 2026 yılına "temkinli" bir duruşla başladı. Satıcılar için sadece ilan girmenin yetmediği, alıcılar için ise nakit gücünün en büyük koz olduğu bir dönemeçteyiz. Gayrimenkul PR’ın da vurguladığı gibi, şişirilmiş fiyatlar piyasayı tıkıyor. Doğru fiyatlandırma ve profesyonel pazarlama yapanların satış yapabildiği, diğerlerinin ise biriken stoklar arasında beklediği bir yıl bizi bekliyor.